常常有朋友打來給我，說是想買營造牌，但是不知道要注意什麼，以下我就提供一些簡單的方向給大家參考．買營造牌的時候需要注意哪些？
1.等級：甲等／乙等／丙等／老丙（舊丙）／土木包工業／專業營造業
這個就直接跟價錢有相關了，不過行情也是上上下下的在變動，所以這邊就是有遇到再說詳細了．
也請參考歷史文章了解一下各自的差別．
題外話..
根據營造業法第七條，綜合營造業分為甲、乙、丙三＂等＂，所以是甲乙丙等，望週知…
2.國家費用：地方稅，國稅，勞健保費用等是否有欠繳
如果有欠稅是不能過戶的，所以這個還好，請賣方去稅務機關跟勞保 / 健保機關申請證明就好了
3.專任工程人員：一般來說原本的專工跟著走的機率很低，大多都是找新的
請參閱文章-找專任工程人員需要想清楚哪些條件，沒有找到專工也沒辦法過戶．
4.工程實績：某些要承攬專門建案的會需要注意
比如港／醫院／集合式住宅／河川水庫／千奇百怪…
所以買之前有特別要求的要講清楚，還有就是要特別注意時間，有的標案會要求是幾年以內的，這個更要注意，不要標案要求是五年內，結果你買了是五年前的業績就無言了．
一切還是依造承攬手冊的完工註記最準．
5.資本額：如果是有實力的買家自己增資就好了，如果是沒實力的請多花錢．
甲等最少要2250，乙等是1200，丙等是360，土木包工業是100．有些老牌會資本額不足請多注意．
至於要做分割 / 新設的那就又是另一說了，這邊不討論．
6.財務狀況：應收應付、銀行融資貸款、押標金．
主流作法是看401報表，銀行徵信紀錄．
押標金一般對方會講，不然他收不回來，只是說要怎麼支付這個押標金就會有點麻煩，通常是會請買方開一張等金額的票出來，放在第三方見證人那邊，然後時間到的時候看是賣方直接拿走，還是買方請款下來之後把票再還給買方，總之就是要喬，然後信用很重要．
7.建管流程是否順利：每一個縣市的審查難易度與預估時程都不一樣，這個就是找我們的價值了，該怎麼辦會比較順利，要看買賣雙方的條件了，簡單說就是我收仲介費幫雙方處理，還是老話便宜沒好貨．
尤其南部幾個縣市的機關跟承辦人員真的是很機．．．優秀！
8.其他：是否變更過統一編號，是否分割過，是否被列入拒絕往來廠商，是否能夠100%股權轉移，是否有訴訟，是否有地方私人債務．
--
其實很多都是有辦法技術性避免的問題，只是買方你願不願意接受，錢要不要花．
很多眉眉角角賣方 / 仲介跟你有沒有緣要不要跟你講而已．
畢竟很多賣方以前也是買方，現在用不到了賣給你而已，已經有經驗了．
履約保證單位要找哪家比較保險？
約跟仲介見個面聊天而已就閃閃躲躲得？
你的仲介一直要你下訂金嗎？
還沒跟賣方見面就要求先開300萬的支票出來證明誠意嗎？
你的仲介有信譽嗎？
你敢不敢 / 願不願意先匯訂金給他呢？
以上這些我想都是你買家的選擇．至於選擇，比努力更重要．
加入喬伊劉的LINE@不定期獲取其他資訊：
LINE ID : @joeyliou 聯絡電話 : 0972862690
沒有留言:
張貼留言